首 页 新闻动态 党团建设 法律援助 律师之星 代表与委员 青年律师 律界动态 海律园地
投诉指南 通知公告 协会之窗 律师故事 巾帼风采 研究与评论 法律大讲堂 服务之声 律师考核
  站内搜索  
 
  首页 >> 研究与评论 >> 正文
房屋买卖合同纠纷中违约金适用问题分析
发布时间:2011-09-21  来源:原创

  违约金是合同当事人在合同里预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时,由该违约一方支付给守约方一定金额的财产。在房屋买卖合同纠纷中,违约金发挥着制约当事人双方如约履行的功能。本文就违约金适用的几个问题作简要分析:

一、违约金和定金能否同时适用?

  《合同法》第116条明确规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此可见,法律只是赋予当事人适用违约金或者定金条款的选择权,如果当事人一并主张违约金和定金,将不能获得支持。

  但并非在任何情况下,守约方都不能向违约方同时主张违约金和定金。根据定金具体性质,定金可以分为很多种,通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都不能和违约金同时主张。在房屋买卖合同纠纷的实践中,最常见的有两种定金,一种是违约定金,如就延期付款或延期交房等事项约定的定金,一种是解约定金,即定金是解除合同的一种代价。其中,违约定金和违约金在本质上是相同的,故,违约定金和违约金不能同时主张是理所当然的。

  根据《最高法院关于适用若干问题的解释》第117条的规定,定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。这里规定的就是解约定金。从本条规定可见,无论合同履行是否构成违约,解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的,因此,二者可以并用。关于这一点,在《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》(京高法发【2009】43号)第26条中有明确规定,如果当事人双方没有约定定金性质,一方违约,对方不能同时主张定金和违约金;如果当事人双方约定了定金性质,一方违约,对方虽然不能同时主张违约定金和违约金,但是同时主张解约定金和违约金是没有问题的。

二、如何判断违约金过高?

  根据《合同法》第114条,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判断违约金与实际损失之间的高低呢?

  关于解约违约金,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,只有当违约金超过造成的损失30%时,法院才会适当减少。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号),法院在调整过高违约金时,应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平。关于迟延付款或交房的违约金,我国现行法律规定并没有明确规定一个比例或者标准。通常法官会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况,决定是否对已经约定的违约金进行调整。

  根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号),法院要正确确定举证责任,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据;根据《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2009]43号),当事人请求减少违约金的,法院应当尊重当事人的意思自治,保护诚信守约的当事人,依据促进交易及维护交易安全的原则,对约定违约金过分高于造成损失的部分,进行适当减少。其中,损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的,法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失,或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。由此可见,在申请调整过高的违约金时,不仅仅是由违约方负举证责任,非违约方同样需要负举证责任。

  当然,当事人未提出违约金调整请求的,法院不主动调整。

三、当事人是否需就房屋买卖合同纠纷所得违约金缴纳个人所得税?

  根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号),在商品房买卖过程中,如房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

  但是上述批复并未涵盖房屋买卖合同纠纷中的其他几种违约金情形,包括二手房买卖合同解除违约金,非贷款原因造成延期交房违约金等等。违约金是针对一方遭受的实际损失而来的,根据税法的原理,这部分并不构成真正的所得,因此无需缴纳个人所得税。因此,房屋买卖合同纠纷所得违约金是否需要缴纳个人所得税,不能一概而论。

 

 

 

 
  会员登录
用户名:
密 码:
 
注册|忘记密码
  法律援助
邦盛律师刘安信“1+1”法援行动在西盟...
邦盛律师禚琳“1+1”法援行动在青海
北京市法律援助条例
北京市法律援助公职律师管理办法(试行)
海淀区法援中心成功为140名外来务工人...
北京市海淀律师协会 版权所有
地址:北京市海淀区厂洼西路8号海剑大厦13层 邮编:100089
备案序号: 京ICP备18034874号 京公网安备 11010802026747号